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PREGUNTAS FRECUENTES

Si estás interesado en poner a la venta un inmueble con ZONA SUR tan sólo tienes que ponerte en contacto con nosotros para que concertemos una cita contigo para la visita del inmueble y así poder fijar el precio que más se ajuste con sus características. Una vez evaluado, tan sólo tendrás que firmarnos una orden de venta en la cual autorizas la gestión y publicación y, a partir de ese momento y hasta que se firme su venta, el inmueble estará incluido en el catálogo de nuestra página web.

Si, lo que te interesa es poner en arriendo un inmueble con ZONA SUR el procedimiento es muy parecido. Una vez hayas contactado con nosotros, visitaremos el inmueble para poder fijar el precio que más se ajuste con sus características. Una vez peritado, tan sólo tendrás que firmarnos una orden de arriendo en la cual autorizas la gestión y publicación y, a partir de ese momento y hasta que el inmueble sea arrendado, éste estará incluido en el catálogo de nuestra página web.

Todas las propiedades (departamentos, casas, parcelas, campos, fundos o locales) cuya venta o arriendo es gestionado por ZONA SUR, se puede consultar a través de nuestro portal web www.zonasur.cl En él encontrarás una ficha, actualizada en tiempo real, con todos los datos del inmueble, su descripción, ubicación, precio y, en la mayor parte de los casos, imágenes.

¿Se afecta con impuesto la venta de un bien raíz realizada por una Persona Natural en forma esporádica?

La venta de un bien raíz efectuada por una Persona Natural en forma esporádica no se afecta con impuesto por el mayor valor obtenido en la enajenación.

Por el contrario, se presumirá la habitualidad si entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurre un plazo inferior a un año.

En esta situación, el mayor valor que se obtenga estará afecto a los impuestos de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, según corresponda.

Se hace presente que con motivo de la publicación de la Ley N° 20.780 de 2014, que rige a contar del 01,01,2017, se modificó la letra b) del N° 8 del artículo 18 de la Ley de la Renta, la cual rige exclusivamente para las personas naturales con domicilio o residencia en Chile, determinando que será ingreso no renta, la parte del mayor valor que no exceda, independiente del número de enajenaciones realizadas, del número de bienes raíces de propiedad del contribuyente, la suma equivalente a 8.000 UF, considerando el valor de esta al 31 de diciembre del año de enajenación. Por lo tanto, este tope deberá considerarse durante toda la vida del contribuyente persona natural.

En primer lugar, estarán exentas todas las personas que compren una vivienda con subsidio habitacional. Este beneficio se otorga a gran parte de la población y es un subsidio directo a quien compra.

Existen también otros subsidios donde el Estado financia a las constructoras e inmobiliarias. En ese aspecto, la ley estipula que no se deberá pagar IVA al comprar una casa o departamento cuya construcción se financió, total o parcialmente, con subsidios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Finalmente, ¿Se debe pagar IVA al comprar una vivienda usada? La respuesta es clara: No.

Sin embargo, la reforma introdujo un “pero”. Quienes compren una vivienda nueva o usada, con el claro ánimo de revenderla, sí deberán pagarlo. Y es que la norma busca recaudar impuestos de todos quienes realicen frecuentemente compra-venta de casas y departamentos, pues se entiende que esa es su profesión.

Ahora, si usted vende una propiedad que usó durante más de un año y no se dedica habitualmente a este tipo de operaciones, no deberá desembolsar dinero por este gravamen, independiente de las ganancias que obtenga.

  1. Cuando el vendedor de la propiedad no se dedica a la compraventa de inmuebles

Las inmobiliarias, constructoras y personas naturales que adquieren propiedades con el propósito de revenderlas se consideran vendedores habituales, y todas sus transacciones deben pagar IVA por las viviendas. Por otra parte, quienes venden su primera casa propia para comprar una más grande, están exentos.

Algo importante que hay que tomar en cuenta: una persona puede ser considerada vendedor habitual si vende una propiedad que compró o construyó hace menos de un año, y en este caso es posible justificar la razón de la venta para demostrar que es una situación especial y evitar pagar IVA por las viviendas.

  1. Si se firmó una promesa de compraventa antes del 1 de enero de 2016

La promesa debe haber sido celebrada por escritura pública o instrumento privado protocolizado ante notario, indicar específicamente al futuro vendedor y al comprador, el precio pactado y el objeto del contrato, que es la propiedad en venta.

Además, existe la posibilidad de vender o ceder la promesa y evitar el pago del IVA de propiedades de igual forma.

  1. Cuando la propiedad es financiada con un subsidio del Ministerio de Vivienda

Independientemente de si es realizada forma directa, mediante un crédito hipotecario o bajo una operación de leasing, basta con que una parte sea financiada con este subsidio para no pagar IVA.

  1. Cuando el permiso de edificación de la propiedad es anterior al 1 de enero de 2016 y la construcción se ha terminado durante el mismo año

Las propiedades nuevas que cumplan con estos requisitos no pagan IVA por su venta, sin importar si se concretan 2016, 2017 o años posteriores.

  1. Al comprar una propiedad usada

Siempre y cuando el vendedor no se dedique a la compraventa de inmuebles.

  1. Cuando se vende un terreno

Es importante aclarar que ningún terreno paga IVA, ya que este concepto se aplica solamente al inmueble.

  1. Cuando se realiza un contrato de leasing anterior al 1 de enero de 2016

El leasing habitacional es un sistema financiero en que se celebra un contrato de arriendo por un plazo de tiempo determinado, para comprar la propiedad cuando termine dicho acuerdo.

Los contratos celebrados antes del 1 de enero de 2016 no pagan IVA en ninguna de las cuotas del arriendo, sin importar cuando terminen, ya sea 2017, 2018 o años posteriores.

  1. Al deducir el valor terreno de la base imponible del IVA

Existen dos opciones: deducir el costo del terreno, debidamente reajustado y sin superar el doble del valor de su avalúo fiscal, salvo se haya adquirido hace menos de tres años con respecto a la fecha de la venta; y deducir el valor de avalúo fiscal a la fecha de la operación.

Sin embargo, como esta cifra podría ser muy baja, la ley autoriza al vendedor para solicitar al SII un nuevo avalúo fiscal para estos efectos.

La adquisición de una propiedad es un gran paso, por eso debes informarte de todos los beneficios y desventajas que tenga cada vivienda que estés considerando y tratar de aprovechar al máximo el ahorro en el pago del IVA de propiedades.

En términos simples, una promesa de compraventa es un contrato en el cual las partes se comprometen, una a vender una propiedad y la otra a comprarla pagando un determinado precio por ella. Se establecen las condiciones y la fecha de realización del contrato final de compraventa.

En la promesa debe existir una cláusula penal o multa pactada, esta tiene relación con un porcentaje del precio del inmueble generalmente entre un 10% y un 15% del valor pactado, se sugiere hacerla por escritura pública, ante notario, o instrumento privado al menos protocolizado, señalando un precio, una multa, una fecha de firma, y las condiciones en que las partes se comprometen a comprar. La multa que se estipula es en función de que las partes cumplan con lo prometido, así, si la una o la otra no respecta el acuerdo, la contra parte cumplidora tendrá el derecho a recibir este porcentaje a modo de indemnización por todos aquellos perjuicios causados por la no concreción de la compraventa del inmueble.

Se recomienda en mayor parte de los casos firmar una promesa de compra venta, debido a que existen tiempos que transcurren entre el acuerdo inicial y la fecha de firma final, esto a raíz de ciertos procedimientos a realizar, tales como estudio de títulos de la propiedad, redacción de escrituras, regularización de ciertos antecedentes, obtención de créditos, etc.   lo que hace que las personas en ocasiones desistan del acuerdo.

Corresponde al análisis de los antecedentes relativos al inmueble por parte de abogados de la institución financiera. El objetivo general es definir quién es realmente el propietario de la vivienda y su condición en cuanto a hipotecas y gravámenes.

Escrituración: redacción de escritura de compraventa.

Valor referencial: entre UF 4 y UF 7.

Mediante una escritura ante notario público se hace oficial el compromiso de compraventa, mutuo e hipoteca, estableciendo y compareciendo todas las partes involucradas: vendedor, comprador, entidad que otorga el crédito, banco alzante. Se identifica claramente la propiedad y el precio de venta, el pie aportado por el comprador, el mutuo aportado por la institución financiera y la constitución de la garantía (hipoteca y gravámenes).

En el caso que una institución financiera haya otorgado el mutuo, el comprador concede un mandato mercantil a la institución financiera para que por su cuenta pague al vendedor el monto del mutuo hipotecario correspondiente.

Corresponde a los gastos por servicios notariales relacionados con la legalización del contrato de compraventa. Valor referencial: entre 2 UF y 10 UF, en todo caso dependerá de los honorarios estipulados por el notario correspondiente.

Con la inscripción de la propiedad a nombre del comprador, se oficializa el cambio de propiedad del inmueble. Cualquier problema con la propiedad, como una orden de embargo interpuesta con posterioridad a la obtención de certificados requeridos, aparecería en esta oportunidad. En esta instancia se confirma la calidad de nuevo propietario del comprador del bien inmueble, como así también quien es el acreedor de la hipoteca y gravámenes correspondiente, esta inscripción siempre será de responsabilidad y costo del comprador.

Ésta tiene por objeto definir el valor comercial que tiene la propiedad. Esta gestión la realiza un especialista contratado para estos fines.

Este valor puede ser distinto al valor de compraventa pactado entre el vendedor y el comprador solicitante.

Hay que advertir que la institución financiera toma los resguardos necesarios considerando un valor normalmente conservador, que puede ser menor al pactado y por lo tanto estar dispuesto a ofrecer un crédito por un monto inferior al requerido.

La tasación considera entre otros antecedentes: superficie del terreno, superficie construida, antigüedad, ubicación, barrio, orientación, calidad de la construcción, terminaciones, valor asegurable, recepción municipal, etc.